Exploitation‑maintenance des bâtiments tertiaires privés : ce qui change en 2025 (et comment en tirer parti)

BACS/GTB : exigences 2025 → 2027

À retenir

• Périmètre : tous les bâtiments tertiaires dotés d’installations CVC dépassant les seuils.
• Seuils : > 290 kW à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, puis > 70 kW au 1ᵉʳ janvier 2027.
• Niveau de performance : classe C minimum (référence EN ISO 52120‑1).
• Contrôle périodique : audit / contrôle à 2 ans puis tous les 5 ans.
• Exemptions : si temps de retour > 10 ans démontré sur la partie GTB.

Impacts opérationnels

• Inventorier les puissances CVC + cartographier les sites impactés.
• Définir l’architecture GTB (acquisition, supervision, fonctions d’optimisation, interopérabilité).
• Mettre en place un plan de régulation (consignes, calendrier, délestage, free‑cooling, séquences d’arrêt).
• Préparer le dossier de contrôle (preuve de classe, fonctionnalités, logs d’exploitation, procédures).

Checklist BACS

• Registre des équipements CVC avec puissances et numéros d’actifs.
• Schémas fonctionnels / points de mesure par usage.
• Politique d’alarme (seuils, criticité, délais d’accusé/résolution).
• Stratégie cybersécurité OT (segmentation, durcissement, sauvegardes).
• Plan de formation opérateurs/mainteneurs.

Décret Tertiaire : nouvelles valeurs absolues et échéances OPERAT

Ce qui change en 2025

• Arrêté du 1ᵉʳ août 2025 : complète/actualise les valeurs absolues 2030 pour des activités encore manquantes et précise des points d’application.
• OPERAT : dépôt des consommations 2024 avant le 30 septembre 2025 (attestation et API disponibles).

Bonnes pratiques

• Mettre à jour votre stratégie de trajectoire : comparer valeur relative (‑40 % en 2030) vs valeur absolue (kWh/m²/AN).
• Nettoyer les données : vérifier PERIMÈTRE, intensités d’usage, météo (DJU), vacance, sous‑comptages.
• Sécuriser la preuve (pièces justificatives, hypothèses, facteurs de conversion PCI/PCS, prêt‑à‑contrôler).

Tableau récapitulatif – obligations & dates clés

CEE : ce qui change pour financer vos actions

Pourquoi c’est clé : les Certificats d’Économies d’Énergie restent un levier majeur pour financer GTB, régulation, comptage, calorifugeage, etc.

Points d’attention 2025

• Fiches standardisées actualisées ; vérifiez vos volumes kWh cumac et la date d’engagement.
• BAT‑TH‑116 (GTB) : prolongée jusqu’en 2030 ; les anciennes bonifications X2/1,5 ne s’appliquent plus.
• Anticiper la preuve d’incitation et la traçabilité (devis avant commande, preuves photos, attestation sur l’honneur, SER… ).

Astuce : synchroniser calendrier CEE et planning BACS/Décret Tertiaire pour maximiser la valeur et éviter les doublons de preuve.

F‑Gas : impacts concrets sur la maintenance CVC

Cap à tenir : réduction progressive des HFC à fort GWP (R404A, etc.).

Conséquences pour l’exploitation‑maintenance

• Inventaire des fluides par équipement ; identifier les risques d’obsolescence.
• Mettre en place un plan de rétrofit/remplacement (HFO, CO₂, propane selon usage/risque).
• Détection de fuites et tenue d’un registre conformes ; qualification des intervenants.
• Anticiper l’approvisionnement (préférence au régénéré/recyclé) et la compatibilité des huiles/élastomères.

Technologies d’exploitation : de la GMAO au jumeau numérique

Tendances 2025

• Maintenance prédictive : capteurs IoT + modèles d’IA pour anticiper pannes et dérives énergétiques.
• Jumeau numérique : référentiel unique (assets, points, consignes) → accélère les mises en service et la résolution d’incidents.
• GMAO/GTB connectées : billets automatiques depuis alertes GTB, priorisation par impact, traçabilité des temps.
• Cybersécurité OT : segmentation réseau, MFA côté accès distant, politique de correctifs et sauvegardes de configurations.

KPI recommandés

• Énergie : kWh/m², kWh/UGB, écart vs cible absolue/relative.
• Confort/qualité d’air : % temps conforme (température, hygrométrie, CO₂, bruit).
• Fiabilité : MTBF, MTTR, taux d’alarme critique résolue < SLA.
• Disponibilité : heures de service garanties par usage (bureaux, retail, hôtellerie).

Contrats d’exploitation : KPI, SLA et alignement performance

Du P2/P3/P4 à la performance mesurable

• Introduire des SLA liés à la disponibilité et au confort, pas seulement au passage préventif.
• Lier une part de rémunération à l’atteinte des objectifs énergétiques (sous réserve de périmètre/risques partagés).
• Exiger la transparence des données (export GTB, API GMAO, journal d’intervention).
• Intégrer la mise en conformité BACS et le maintien en condition réglementaire au périmètre contractuel.

Clauses utiles

• Réversibilité (remise du référentiel et des sauvegardes GTB/GMAO).
• Cyber‑OT (responsabilités et plan de réponse incident).
• Pénalités/bonus sur KPI critiques (énergie, disponibilité, confort).

Plan d’action 90 jours

Jours 1‑30 — Cadre & données

1. Cartographier actifs CVC et puissances (> 290 kW / > 70 kW).
2. Vérifier déclarations OPERAT (conso 2024) et préparer données justificatives.
3. Audit flash GTB : classe visée, fonctionnalités, écarts.
4. Lancer dossier CEE (éligibilité BAT‑TH‑116 & co.).

Jours 31‑60 — Conception & achats

1. Définir cahier des charges GTB/BACS (interopérabilité, cybersécurité, reporting).
2. Dimensionner capteurs/compteurs et schémas de régulation.
3. Négocier avenant contrat d’exploitation (SLA/KPI, data, conformité).
4. Planifier rétrofit F‑Gas pour équipements à risque.

Jours 61‑90 — Déploiement & preuves

1. Déployer fonctions GTB prioritaires (consignes, horaires, délestage).
2. Mettre en service la chaîne data (GTB → lac de données → tableau de bord KPI).
3. Former équipes exploitation ; procédures d’alarme et PRA (plans de reprise).
4. Consolider dossier de conformité (BACS, Décret Tertiaire, CEE, F‑Gas).

FAQ

Qu’est‑ce que la classe C pour la GTB ?
Un niveau fonctionnel minimum (selon EN ISO 52120‑1) garantissant des capacités de contrôle, supervision et optimisation. C’est la référence pour la conformité BACS.

Peut‑on être exempté des BACS ?
Oui, si le temps de retour des fonctions BACS/GTB est > 10 ans (démonstration économique documentée).

Décret Tertiaire : valeur relative ou absolue ?
Comparez les deux et retenez l’option la plus favorable et réaliste. Les valeurs absolues 2030 sont précisées par les arrêtés ; elles varient selon l’activité.

Les CEE financent‑ils encore les GTB ?
Oui. La fiche BAT‑TH‑116 est maintenue jusqu’en 2030 (sans anciennes bonifications). Vérifiez l’éligibilité et la preuve d’incitation avant commande.

F‑Gas : que faire si j’ai du R404A ?
Évaluer la criticité, vérifier la disponibilité de fluide régénéré, et planifier un rétrofit ou un remplacement (CO₂, HFO, etc.) selon les usages.